读书以点带面,洞悉中国经济全局——《战略与路径:黄奇帆的十二堂经济课》出版

《战略与路径:黄奇帆的十二堂经济课》系作者受聘担任复旦大学特聘教授期间(2020—2021年)的十二堂课的内容汇编。作者深刻解读当前中国经济至关重要的十二个议题。全书分为两篇,分别为发展战略篇和改革开放篇,其中,发展战略篇的内容包括贯彻落实十四五规划纲要、构建双循环新发展格局、实现双碳目标、发展数字经济、推进制造业高质量发展和有效化解房地产行业风险等六个专题;改革开放篇的内容包括共同富裕、要素市场化改革、《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)、中欧班列、香港问题和中美脱钩等六个专题。

这些都是当下十分重要、未来影响深远的热点话题。全书既有对政策的严肃解读,又有生动丰富的案例和数据,深入浅出地讲解宏观政策如何切实影响经济的运行和民众的生活,为把握中国经济运行,更好地作出经济决策提供了重要的参考。

《战略与路径:黄奇帆的十二堂经济课》

黄奇帆 著

上海人民出版社出版

>>内文选读:

房地产行业进入拐点的十大因素

当前,我国房地产业出现了下行趋势,个别房企出现问题,有人归结于政府的房地产调控政策造成了楼市萧条。这种说法既不公平,也不符合事实;也有人归咎于房企盲目地高价买地,大规模搞开发,高库存、高负债、高周转的经营模式,最终造成了资金链断裂。这种说法有一定的道理,但是很多房企这样的经营模式一直存在,为什么之前就没有出事?说明边界条件出现了变化。具体来看,当下中国房地产业正在面临十个方面的拐点。

一是人口增长进入拐点。1950年中国5.52亿人,1980年上升到约9.87亿人,目前达到了14亿人,也就是说70年间人口增长了8亿多人。近年来中国人口总数已经达到天花板,由于出生率低于死亡率,增长趋势已经接近拐点。今后几十年,有可能人口总量每十年减少5000万—6000万。根据中国人口与发展研究中心的研究,中国人口预计到2027年达到峰值,为14.17亿,此后开始下降,2035年降至14.03亿,2050年降至13.21亿。

二是老龄化进一步加重。2020年中国社会60岁以上人口占18%,按照目前的增长率到2025年将达到22%,2035年为31%,2050年将达到近40%。2025年、2035年、2050年65岁及以上老年人口占比分别为15%、23%、30%。按照国际上的划分,65岁以上人口占比7%—14%是轻度老龄化社会,14%—21%是中度老龄化社会,21%以上为重度老龄化社会。也就是说,到十四五末期,我国将进入中度老龄化社会,到2035年是重度老龄化社会。

三是城市化率接近天花板。1980年中国城市化率19%左右。经过40多年的城市化发展上升到2021年的64.72%,城市化率可以说是接近了天花板。从全世界经验来看,一般城市化率到75%后达到顶点,我国城市化率才64.72%,为什么会接近顶点了呢?原因在于中国的城市化进程主要是将年轻人吸收到城市里,目前农村人口中大量的是老人、儿童,年轻人很少,过去大量农村年轻人进入城市的势头将大幅减缓,而且因为城市户籍制度的限制,农村老人不会大量进城。即使今后城市化率还会逐渐上升到70%,但速度也会放缓。

四是人均住房面积接近饱和。20世纪80年代初中国城市人口人均居住面积仅5—6平方米,到2020年已近50平方米,达到了发达国家的平均水平,接近饱和。

五是库存、闲置房总量达到高点。目前中国房企积压一年以上的一手房库存高达6亿平方米,占到每年房地产市场新房建成规模17亿平方米的35%;在城市老百姓持有的二手房方面,1990年以来中国销售的300亿平方米商品房中,20%也就是约60亿平方米处于闲置状态。

六是每年新建房产面积达到顶峰。中国的房产年建设量,2000年时是1亿平方米,2010年是10亿平方米,2017年达到了17亿平方米,近三年徘徊在17亿—18亿平方米之间,今后可能每年减少3000万—4000万平方米,到2035年,可能从现在的17亿平方米降至10亿平方米,达到平衡。

七是大规模旧城拆迁改造已近尾声。20世纪80、90年代,中国城市的棚户区、危旧房可能会占到1/3甚至1/2,都要拆旧建新,1平方米旧房至少需要3平方米新房才能够平衡,形成了大量的房产需求。因规划功能布局调整进行城市改造也会形成拆旧建新的需求。目前中国大部分城市的旧房改造、功能区改变大体到了天花板,今后在各个城市当然还会有结构性的补短板的改造变化,但是大规模大拆大建的状况会逐渐消失。

八是大规模城市基础设施建设、公共设施建设已近尾声。目前,中国各大主要大规模城市基础设施已趋于完成,由此引起的大规模征地动迁也基本告一段 落。中国的教育、卫生、文化基础设施总数已经足够,问题在于分布不均衡,接下来主要是结构调整、填平补齐。

九是中国房产商的杠杆率已上天花板。上市的大型房产商平均的资产负债率,从20世纪90年代末的50.3%到2010的72.19%,到2020年达到了令人咋舌的80.13%,再加上不规范的违规融资带来的隐性债务,中国的房产商已经不可能再抬高杠杆率水平来应对各种问题。

十是房产价格只会持续高速上涨的思维定式将被打破。过去20年,中国不管是沿海还是内陆,地价、房价往往5年翻一番,10年翻两番,形成了房价、地价会保持高速上涨的思维定式。房产商拼命囤地建房,高地价会被不断上涨的房价所消化,这种模式有利可图;老百姓也会忽视房产的居住属性,大量购房作为投资。这种房产价格思维定式将要打破,房价持续高速上涨的趋势将会进入拐点,这个拐点并不是指今后5年、10年房价调头大幅下降的意思,而是指房价不分区域,每5年、10年价格翻番的走势出现了停顿,上了天花板,今后除了中心城市的某些热门地段以外,房价的整体增长走势,大体上和GDP增长率、居民可支配收入的增长率紧密联系在一起。

作者:黄奇帆

编辑:蒋楚婷

责任编辑:朱自奋

event_note 11月 10, 2022

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